北京、上海楼市新政！两大一线城市接连官宣

　　本网讯 昨晚（11月18日），北京市住房城乡建设委、北京市财政局、北京市税务局联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》宣布，北京市将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

　　《通知》明确，北京市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　在个人购买住房契税方面，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。

　　个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　《通知》还明确，12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合相关规定的可适用执行。

　　值得一提的是，同一天（11月18日），上海住建委、房管局、财政局和税务局四部门也发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消上海市普通住房和非普通住房标准，同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。此次政策将自今年12月1日起施行。

　　普通住宅和非普通住宅有何区别？

　　据业内专家介绍，一般有两种方式区分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、单总价去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性质和非住宅性质的区别，比如商业、办公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值税、契税不同。

　　以北京为例，按照目前北京市的区分标准，须全部满足3条的住宅即为普宅，有任何一项不满足的，即为非普。三个条件是：小区容积率在1.0（含）以上；房屋建筑面积在140平方米（含）以下；价格方面，单价不高于规定的上限，或者总价不高于规定的上限，二者满足其一即可。

　　据业内人士介绍，北京现行的主流普通住宅和非普通住宅标准是2014年住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策，同时也是紧缩性调控措施的重要组成部分。

　　这一标准在过去的“有没有”时代，为了满足人们的基本住房需求，税务政策对普通住宅给予了更多的支持，对非普通住宅采取了相对较高的税费政策，鼓励人们购买普通住宅，解决基本的居住问题。

　　当今，房地产市场已经进入了“好不好”的时代，人们更加关注住房的品质、环境和舒适度，改善性需求成为主流，普通住宅和非普通住宅之间的差异在税务政策上的意义逐渐降低。此次取消普通住宅及非普通住宅认定标准后，有利于住房高质量发展，适应市场需求从‘有没有’到‘好不好’的变化。

　　800万元二套房

　　契税减负16万元

　　12月1日新政落地后，在北京买房能省多少成本？

　　通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

　　此前北京规定，个人购买首套住宅，90平方米（含）以下的税率为1%，90平方米以上的税率为1.5%；个人购买二套住宅，不区分面积，契税税率均为3%。

　　以市民邓先生为例，因为家有二胎，想置换一套面积为138平方米的房子，房款约为800万元。政策调整前，该住宅被认定为非普通住房，6年前房东以500万元购入，邓先生需缴纳增值税为15万元。政策调整后，这笔增值税可全部节省。

　　在个人购买住房契税方面，如果邓先生是家庭唯一住房，调整前契税是12万元，此次调整后为8万元，节省4万元。如果是第二套房，调整前契税是24万元，此次调整后同样为8万元，节省了16万元。

　　新政降低了售房成本

　　增加了住房财产性收入

　　此次北京、上海政策是对此前财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门政策的具体落实。

　　11月13日，三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。

　　《公告》规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　此次政策调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。一线城市不再“区别对待”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，根据近期国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数数据，新房和二手房价格均迎来拐点，房地产市场呈现止跌回稳、向好发展的良好态势。其中，上海各项指标均在全国前列。当前上海贯彻落实房地产税收优化政策，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放组合拳效应。

　　他预计，其它一线城市也将跟进，陆续出台房地产税收优化政策。

　　上海取消普通住房和非普通住房标准，直接影响与其挂钩的税收政策，具体来看，个人转让住房个人所得税、个人出售住房增值税、个人购买住房契税均有减免。

　　回溯个税政策调整历史，上海自2006年起在房屋交易环节执行了差别化的个税政策。2006年，原上海市地方税务局印发《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。而自2024年12月1日起，上海将取消普通住房和非普通住房标准，核定征收的税率统一为1%。

　　严跃进表示，新政降低了售房成本、增加了住房财产性收入。

　　他举例道，若上海某房东出售一套1000万元总价的住房，过去个税或需缴纳20万元，那现在或只需缴纳10万元，另需说明的是，若该房东一年内在上海换房，还可享受个税退税的优惠政策。

　　根据新规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。严跃进解释道，增值税政策和房屋出售关系较大，可降低房东的售房成本，利于二手房市场。契税方面，对二套房的减负效应更明显。举例来说，若二套房认购了1000万元总价的住房，新政前契税最高需30万元，新政后最低可为10万元，直接减少了20万元的契税额。

　　“购房政策的黄金窗口期已开启。”严跃进表示，上海房地产政策已进入历史最宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。因此，叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，政策效应将持续释放，上海房地产市场将朝着向好的方向发展。

　　值得一提的是，上海税收优化政策虽然在12月1日正式执行，但不影响11月中下旬的房屋买卖，各类尚未申报缴纳的税费亦可享减税优惠。

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