北京市朝阳区建外SOHO西区：解锁社区治理新密码

房子出租不再难、公共环境条件改善、降低物业费不降低服务……整个小区面貌不断焕新,居民幸福感、获得感、安全感倍增。

这就是位于北京CBD核心区的建外SOHO西区,该小区在2004--2007年陆续交付使用。因其优越的地理位置以及时尚的“SOHO”理念,建成之初便名声大噪,并成为很多电视剧里多次出现的镜头。

图为建外SOHO西区外景

然而,随着时间推移,“光鲜时尚”的小区,在投入使用后不久却面临着小区房子难出租,设备管理不当、道路设施损坏维护不及时等诸多问题。在这种情况下,建外SOHO西区果断开始了业主自治,成立业主委员会推动小区自我管理。经过十余年的不断努力,基本解决了历史遗留问题。近年来,在社区居委会的指导下,业委会通过监督物业公司的管理工作,小区公共环境氛围有了很大改善。

业主自治,有效解决公益和管理的问题

建外SOHO西区房屋类型涵盖了写字楼、住宅和商场,总建筑面积近三十万平米,常住人数约四千人,是个标准的大型综合性社区。

王妙琴是小区17号楼的业主。这栋楼属于写字楼性质。王妙琴说:“我当初买这里,就是冲着这儿优越的地理位置,主要是希望通过出租用于办公或居住来实现收益。”

据王妙琴介绍,他们这些业主投入大量资金购买了当时价格不菲的房屋,主要就是希望通过出租进行收益。然而,因建外SOHO西区的房屋均是以住宅土地性质立项,一般不能在工商税务机构办理注册和登记。因此,在房屋投入使用初期,这种政策极大限制了业主们将房屋出租给公司、企业办公,房屋出租的难度显著增加。这种情况,曾导致西区房屋租金一降再降,造成了大量业主的投资损失。

面对开发商迟迟不愿解决问题的态度,小区的部分业主行动起来,通过努力沟通协调政府各个部门,最终将问题解决,成功取得了写字楼租户办理注册和登记的资格。王妙琴说 :“问题解决了,租金也上来了,我们都高兴,把小区管好,还得靠咱们业主自己。”

解决房屋出租,只是诸多问题的其中一个,更重要的是小区物业管理。据了解,前物业公司服务多年,除了享受前期物业红利、物业费较高之外,由于无人监督,“寅吃卯粮、行业潜规则”现象非常严重。对设备设施维护和公共区域管护多有不当,导致投入使用没有几年的小区已经是地面污损、草皮斑秃、道路塌陷。

2008年,建外SOHO西区成立了业主大会及业主委员会。在成立初期,面临诸多挑战:前期物业公司和开发商各种不配合的问题依然突出,业委会也因缺乏对物业管理的专业知识和对物业公司的必要约束手段而无法发挥真正作用。

为了解决这些问题。2010年,业委会聘请了中物联盟(北京)物业服务评估监理有限公司作为顾问,开启了专业化监督物业管理公司的监督模式。2011年,业委会在中物联盟监督下,重新选聘了物业公司,大幅降低了物业管理费用支出,并降低了业主所需缴纳的物业费。通过测算,小区公共账户收支在新物业公司进驻后扭亏为盈。用更少的钱,办更多的事是小区物业管理的“新常态”。

建外SOHO西区业主委员会主任苏润芹说:“小区实行业主自治,自己当家作主,很多业主看到小区一点一滴的变化,也都很支持我们的工作。”

图为建外SOHO西区做好防水的屋顶

在十多年的业主自治过程中,业委会通过与物业公司建立财务共管账户,监督外包合同的签订,用小区物业费、公共收益节省下来的资金解决了大量的历史遗留问题,完成了诸如:外墙整体刷新、更换垃圾专用电梯、修复公共区域防水、完成全部楼顶渗漏水处理工程和楼顶灯光亮化、更新消防设备、恢复小区地灯设施等公共维修工作,而这些维修维护工程大部分本应该使用小区住宅专项维修资金,但由于业委会对资金的使用实施了严格的监督,减少了跑冒滴漏,用节省下来的物业费、公共收益解决了大部分维修事项。不仅如此,业委会通过近六年的努力,将小区的住宅专项维修资金全部划转到小区业主大会的专用账户,在接受业主和政府部门的监督的同时,保障了业主资金的更高收益。

业委会主任苏润芹说,“我们采用双章管理、共管账号的物业管理监督模式,到今天,我可以自豪地说,西区住宅专项维修资金一分未动。我们业委会团队,不负全体业主的嘱托,用实际行动守住了西区的‘钱袋子’。十多年来,西区业委会在业委会党支部、监事会的配合下,共为西区业主节省支出1.4亿余元,真正实现了小区物业的良性循环,是一个收支无亏损、资金有结余、支出受监督、签约严监管的自治小区。”

业主大会,聚焦大家关心和关注的问题

建外SOHO西区当初以公寓立项建设。自2004年至2007年分阶段交付使用以来,95%以上都用于出租办公,因此电梯的使用率远远高于普通公寓。近年来,随着电梯使用寿命的延长,电梯事故频发、隐患难以彻底根除。为了解决这一问题,自2021年开始,业委会即依法启动了小区电梯整体更新改造流程。

小区10号楼的住宅业主孟颜说:“电梯每天都要用,又有大量的外面的公司的人员,一出事特别麻烦,特别希望这事儿能够妥善解决。听到要召开业主大会解决这个问题,我特别支持。”

业委会向所属房管局有关部门的请示、调研、学习和筹备,依法委托电梯鉴定检测单位对小区全部电梯进行了鉴定检测。经过鉴定,小区大部分电梯均需要更新改造。在召开2022年定期业主大会时,业委会根据鉴定结论和住建部165号令、北京市政府386号文等规定,提出了电梯更新的议题,拟通过使用小区住宅专项维修资金对小区52部电梯进行更新。该项议题获得小区广大业主的高度支持。

建外SOHO西区的业主大会,不仅聚焦小区硬件设施的更新维护问题,也十分关注小区治理机制和治理队伍的建设。小区2022年定期业主大会,针对小区业主委员会委员的增补选问题和小区住宅专项维修资金的存储银行等问题也展开讨论表决,受到小区业主的广泛关注和积极参与。小区业主通过参加业主大会,真正实现了小区的共管共治。

图为建外SOHO西区2022年业主大会

党建引领,推进社区治理的持续创新

业委会成立党支部,积极寻求属地党工委和永安里东社区党委的政策指导,把党的领导贯穿小区治理全过程。

党支部书记张华沙说:“业委会委员和工作人员坚持工作日坐班制,我们支部委员与业委会委员每周开一次碰头会,每月开一次小区事务决策会和月度预算审批会。定期组织物业公司员工中积极要求入党的年轻人学习党的知识和政策法规。现在,业主对小区品质提出的要求很高。党支部和业委会把加强和创新小区治理作为工作目标,就是要把良好的小区秩序作为广大业主的幸福之基、和谐之本。”

据介绍,业委会每年接待业主350多人次,协助300多户业主和租户获得办理工商注册和企业经营的政府批文,最大程度协助广大业主顺利完成物业租赁和公司注册、公司迁址及税务申报等工作,每年为200多户业主和租户提供装修咨询和二装服务。通过沟通协调和诉讼等形式为业主争取各类补偿款近400万元。

根据开放式小区特点和业主的需求,2020年就快递业务、网络服务、垃圾分类、电梯更新等业主反映强烈的问题,党支部、业委会积极跟相关部门联系,业主和租户反映急切的问题均已解决。

业主孟颜说:“现在走在西区,看着路面干净了,草坪有人管,没事拍拍照,晒晒朋友圈,心里很高兴。”

据了解,2021年2月5日小区的物业管理公司收到了朝阳区政府文献,区长亲自签订的感谢表彰信,2月10日收到了建外街道党工委和办事处的表彰锦旗。经过15年的发展,建外SOHO西区业主自治模式也为北京市的社区自治探索出了一条新路。(李永)